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2020年樓市預(yù)計(jì)延續(xù)平穩(wěn)走勢(shì)(轉(zhuǎn)自經(jīng)濟(jì)參考報(bào))

 

2019年,我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的政策環(huán)境整體偏緊。中央聚焦房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn),堅(jiān)持住房居住屬性,不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段,房地產(chǎn)行業(yè)資金定向監(jiān)管全年保持從緊態(tài)勢(shì);地方因城施策保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定。

展望2020年,業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為,房地產(chǎn)調(diào)控繼續(xù)堅(jiān)持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段,同時(shí)按照因城施策的基本原則,適度保持政策優(yōu)化的空間和靈活性。在此背景下,2020年市場(chǎng)表現(xiàn)將延續(xù)平穩(wěn)勢(shì)態(tài)。

住宅價(jià)格環(huán)比漲幅持續(xù)低位

根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)對(duì)100個(gè)城市全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)顯示:20191-11月,全國(guó)百城新建住宅價(jià)格累計(jì)上漲2.91%,較2018年同期收窄1.92個(gè)百分點(diǎn),其中各季度累計(jì)漲幅均呈現(xiàn)收窄態(tài)勢(shì)。

從最近的單月數(shù)據(jù)來(lái)看,201911月,百城住宅均價(jià)為15105/平方米,環(huán)比漲幅連續(xù)13個(gè)月在0.4%以內(nèi),同比漲幅收窄至3.17%,11月百城中有40個(gè)城市新建住宅價(jià)格環(huán)比下跌,下跌城市數(shù)量為20162月以來(lái)最高值。就十大城市整體而言,2019年以來(lái),十大城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅持續(xù)震蕩在低位區(qū)間;各季度累計(jì)漲幅均在1%以內(nèi),10-11月累計(jì)漲幅僅有0.06%

綜合來(lái)看,2019年以來(lái),百城新建住宅價(jià)格環(huán)比漲幅持續(xù)在低位區(qū)間。截至11月份,單月環(huán)比下跌城市數(shù)量明顯增多,累計(jì)漲幅延續(xù)2018年收窄趨勢(shì)。其中一線城市在供需改善及低基數(shù)的影響下累計(jì)漲幅小幅提升,二、三四線城市價(jià)格累計(jì)漲幅延續(xù)回落態(tài)勢(shì),尤其是前期價(jià)格上漲較快、人口支撐力弱的城市調(diào)整壓力顯現(xiàn)。

二手房市場(chǎng)方面,價(jià)格下行趨勢(shì)更為明顯。尤其是2019年下半年以來(lái),受熱點(diǎn)城市新房供應(yīng)規(guī)模增加的影響,二手房市場(chǎng)買(mǎi)方議價(jià)空間逐漸加大,部分城市二手房?jī)r(jià)格調(diào)整壓力突出,導(dǎo)致十大城市二手房均價(jià)累計(jì)有所調(diào)整,且最近幾個(gè)月跌幅進(jìn)一步擴(kuò)大。

中國(guó)指數(shù)研究院相關(guān)負(fù)責(zé)人分析認(rèn)為,在房住不炒和以穩(wěn)為主的政策基調(diào)下,房地產(chǎn)調(diào)控效果顯現(xiàn),多數(shù)代表城市各類樓盤(pán)價(jià)格漲幅有所回落。成交方面,一線城市中低價(jià)位樓盤(pán)銷售金額占比提升,二三線城市居民置換需求不減,改善型需求繼續(xù)穩(wěn)步釋放。展望未來(lái),在土地供給結(jié)構(gòu)和住房制度改革的趨勢(shì)下,住宅價(jià)格上漲空間進(jìn)一步減小。

各線城市成交量分化加劇

20197月份以來(lái),蘇州、洛陽(yáng)、呼和浩特、寧波等城市持續(xù)加碼樓市調(diào)控。同時(shí),央行要求保持個(gè)人住房貸款合理適度增長(zhǎng),嚴(yán)禁消費(fèi)貸款違規(guī)用于購(gòu)房。6月以來(lái),全國(guó)首套房貸平均利率持續(xù)上行,這些均限制了居民加杠桿的空間。在房地產(chǎn)信貸融資方面,5月以來(lái)監(jiān)管層從銀行、信托、債券等多方面出手,嚴(yán)控資金違規(guī)流入房地產(chǎn)。

從住宅市場(chǎng)成交量的走勢(shì)來(lái)看,20192月,易居研究院監(jiān)測(cè)的40城新房成交量創(chuàng)20153月以來(lái)的48個(gè)月新低。3-5月,部分城市樓市出現(xiàn)小陽(yáng)春,40城新房成交量同比小幅增長(zhǎng)。6月部分房企沖刺半年度業(yè)績(jī),推盤(pán)量加大,40城成交環(huán)比小幅增長(zhǎng),7月份以來(lái)40城成交量小幅震蕩下行,下半年月均成交量略低于二季度。

本輪樓市行情一線城市領(lǐng)先于其他城市啟動(dòng),也領(lǐng)先其他城市開(kāi)始調(diào)整,從2019年的成交量走勢(shì)及同比增幅來(lái)看,一線城市成交量上半年開(kāi)始企穩(wěn)反彈。但6月以來(lái)一線城市成交量有所下降,在目前樓市嚴(yán)調(diào)控的背景下,成交量雖相比2017年下半年和2018年有所增長(zhǎng),但相比20152016年的高位還有較大差距。易居研究院研究員沈昕分析稱。

截至今年11月底,受監(jiān)測(cè)的40個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比小幅增長(zhǎng)3%,同比下降8%。其中,11月份4個(gè)一線城市新建商品住宅成交面積環(huán)比增長(zhǎng)9%,同比增長(zhǎng)29%,成交面積絕對(duì)值處于2014年以來(lái)的平均水平。

沈昕分析認(rèn)為,后續(xù)來(lái)看,一線城市由于連續(xù)兩年成交量低迷,上半年已企穩(wěn)反彈,但三季度以來(lái)成交量有所下滑,在目前樓市嚴(yán)調(diào)控和信貸不放松的背景下成交量難以連續(xù)增長(zhǎng);東部二線城市中蘇州2019年已兩次升級(jí)調(diào)控政策,南京、杭州、寧波等多城三季度以來(lái)房貸利率持續(xù)上調(diào),預(yù)計(jì)后續(xù)還會(huì)繼續(xù)降溫;其他地區(qū)的二線城市和三四線城市的成交量則面臨較大的下降風(fēng)險(xiǎn)。

臨近年末,部分房企由于資金面緊張和年底沖刺規(guī)模業(yè)績(jī),會(huì)加大推盤(pán)力度,打折促銷的現(xiàn)象也會(huì)增多。沈昕表示,但在中央的明確表態(tài)下,雖然房企推盤(pán)量可能大幅增加,成交量則難以明顯增長(zhǎng),2020年年初成交量有可能會(huì)進(jìn)一步下降。

2020年房地產(chǎn)延續(xù)平穩(wěn)走勢(shì)

上述中指院負(fù)責(zé)人分析指出,綜合來(lái)說(shuō),房地產(chǎn)市場(chǎng)保持以穩(wěn)為主正是基于2019年保持樓市調(diào)控定力、各地因城施策取得的積極效果。一方面,房地產(chǎn)金融抑制政策貫穿全年,這為部分城市實(shí)施定向微調(diào)、保障合理住房需求提供了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。另一方面,相較于2018年,隨著各地市場(chǎng)形勢(shì)的分化,2019年因城施策進(jìn)一步深化,這在一定程度上保障了市場(chǎng)的整體穩(wěn)定。

克而瑞研究中心研究員楊科偉分析認(rèn)為,當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行仍處合理區(qū)間,市場(chǎng)下行壓力整體可控,房地產(chǎn)依舊是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的壓艙石。可以預(yù)見(jiàn)的是,穩(wěn)定將是下一階段房地產(chǎn)調(diào)控政策主基調(diào),繼續(xù)堅(jiān)持房住不炒的定位,落實(shí)因城施策的長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制,夯實(shí)城市政府主體責(zé)任,切實(shí)把穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的目標(biāo)落到實(shí)處。

預(yù)計(jì)2020年房地產(chǎn)融資將邊際改善,但房企整體融資環(huán)境依舊偏緊,監(jiān)管核心在于房企融資用途的合規(guī)性,保證未來(lái)施工和竣工的有序進(jìn)行。楊科偉分析認(rèn)為,在LPR利率中樞下移的作用下,按揭貸款仍是銀行信貸優(yōu)選,2020年房貸利率大概率穩(wěn)中有降,以便支持居民合理的自住以及改善性購(gòu)房需求。

楊科偉認(rèn)為,結(jié)合地方政府對(duì)調(diào)控政策的落實(shí)力度來(lái)看,四限政策仍是地方調(diào)控重要抓手,政策將與各城市本身房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)聯(lián)度更高、反應(yīng)更快,各城市可以根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際情況,及時(shí)調(diào)整未來(lái)政策走向,以便提高政策的針對(duì)性以及有效性。預(yù)計(jì)2020年人才新政將繼續(xù)發(fā)力,更多二線以及強(qiáng)三線城市將繼續(xù)調(diào)降人才落戶門(mén)檻。

針對(duì)未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì),中指院方面分析認(rèn)為,從全國(guó)范圍來(lái)看,2020年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在行情周期輪動(dòng)背景下,結(jié)構(gòu)性市場(chǎng)機(jī)會(huì)仍存。其中,長(zhǎng)三角、粵港澳地區(qū)需求支撐度高,短期市場(chǎng)存一定回升動(dòng)力。綜合來(lái)看,盡管未來(lái)市場(chǎng)回升速度或有所放緩,但整體表現(xiàn)將平穩(wěn)運(yùn)行。